Server Bezrealitky, který zprostředkovává prodej nemovitostí bez realitek, ale i patří do stejné skupiny jako například realitka Maxima Reality, se opřel do provizí realitních makléřů. Podle něj jsou jejich provize hodně drahý přežitek.
Hendrik Meyer, šéf skupiny EHS, do které patří Bezrealitky, tvrdí, že současné provize pro realitní makléře ve výši čtyř až pěti procent a někdy i více jsou přežitkem z 90. let. Uvádí, že dal s kolegy dohromady seznam největších faulů vůči prodávajícím i kupujícím nemovitostí, kteří se svěří do rukou realitní kanceláře.
„Na prvním místě byla jednoznačně provize. Ta dnes už ve většině případů neodpovídá hodnotě služby. Rozdíl mezi odvedenou prací a požadovanou cenou je při rostoucí ceně nemovitostí znát stále více,“ říká Hendrik Meyer.
Pro FinTag pak doplňuje: „Ano, vnímáme to tak, že práce mají makléři stále méně. Sehnat zájemce je teď opět jednodušší. Celková cena provize, kterou si řekne makléř nezávisle na schopnostech, vzrostla za poslední roky násobně, protože se násobně zvýšily ceny nemovitostí, ze kterých se vypočítává.“
Podle něj současná výše provizí „nedává žádný smysl“ pro kupující, prodávající, ale dává smysl jenom pro realitní makléře a realitní kanceláře, které si takto vysoké provize účtují. A to ještě zdánlivě. Jejich nastavení totiž trhu rozhodně neprospívá.
„Neříkám, že práce makléřů nemá hodnotu. Jen by měla být vyčíslena transparentněji a pokud má stát na provizích, má to být méně,“ tvrdí.
Nemovitosti v Česku zdražily za posledních devět let o 124 procent
Na otázku FinTag, o čem podle něj vypovídá to, že na trhu se pohybují docela běžně makléři, kteří prodají za rok třeba i jen jednotky nemovitostí, ale přesto se tím uživí, odpovídá: „Taky mi to už dlouhé roky přijde zvláštní. Které jiné zaměstnání to má tak, že stačí jednou do měsíce pracovat pár desítek hodin a mít nadprůměrný příjem.“
—
Zástupci realitních kanceláří takovou kritiku dlouhodobě odmítají, upozorňují na etické kodexy, kterými se řídí. A zdůrazňují, že jejich provize z prodeje zahrnuje kompletní právní servis, inzerci, nafocení, prohlídky, advokátní/notářskou úschovu a také jednání s úřady.
Nejde jenom o provizi, ale i o DPH
Obecně platí, že provize realitních makléřů v České republice se pohybují obvykle v pásmu tři až šest procent z konečné prodejní ceny nemovitosti. Standard na trhu jsou čtyři až pět procent. U dražších nemovitostí bývá procento nižší. Na druhé straně není výjimkou, když si makléř například u prodávajícího, který nabízí více nemovitostí najednou, například více pozemků, byť mohou být vedle sebe, řekne o ještě vyšší odměnu.
Takto nastavené provize se významným způsobem propisují do celkové ceny nemovitosti. Podle dat serveru Bezrealitky se čtyř až pětiprocentní provize, kterou prodávající v Česku platí realitním makléřům nejčastěji, pak v absolutních průměrných hodnotách blíží částce 250 000 Kč u prodaného bytu. U rodinných domů je to až 350 000 Kč. V Praze a dalších velkých městech jsou tyto provize vzhledem k vysokým cenám nemovitostí ještě vyšší.
56 % mladých lidí si myslí, že rodiče jim mají zajistit vlastní bydlení
Nejde ale pouze o samostatnou provizi. Náklady zvedá ještě stát. K provizi se totiž váže povinnost zaplatit daň z přidané hodnoty [DPH]. A je-li tedy průměrná provize u rodinného domu 350 tisíc korun, 21% DPH pak činí 73 500 Kč. Náklady na transakci u průměrné provize při prodeji rodinného domu pak dosáhnou 423 500 Kč. To je skoro půl milionu korun. A to se nepochybně promítne do ceny nemovitosti.
Podobné je to u bytů. Pokud je průměrná provize v Česku, stranou dejme vyšší provize v Praze a velkých městech, 250 000 Kč, 21% DPH činí 52 500 Kč. Celkové náklady na transakci pak přesahují 300 000 Kč.
—
Podle Hendrika Meyera není divu, že takto vysoké náklady významným způsobem ovlivňují ceny na realitním trhu. Stejně jako ovlivňují zisky prodávajících a náklady kupujících. Přitom odhaduje, že jen na provizích makléřům ti, kteří prodávají a kupují nemovitosti, ročně zaplatí 15 miliard korun. Pokud k tomu přidáme DPH, částka se zvýší o 3 150 milionů korun na 18,15 miliardy korun.
Ne počty žádostí, ale zdražující nemovitosti tlačí objemy hypoték
„Je logické, že provize zvyšuje nabídkové ceny právě minimálně o čtyři procenta plus DPH oproti přímému trhu. Plus jsou tu ještě druhotné efekty – tedy například podpora růstu lokálních bublin a podobně. Tím, že kupující často není zastupován odborníkem, velice často na tyto podmínky až nekriticky přistupuje,“ vysvětluje dále pro FinTag Meyer.
Nevýhodné smlouvy
Zástupci Bezrealitky upozorňují i na nevýhodné smlouvy pro kupující a prodávající, do nichž je tlačí realitní kanceláře a makléři. Sem patří například závazek podpisu kupní smlouvy složením rezervace bez toho, aby byly podmínky kupní smlouvy dopředu známé. Je to ale i držení rezervačního poplatku mimo úschovu nebo přenesení zásadní části zodpovědnosti – například za včasné dokončení transakce – z realitní kanceláře na stranu kupujícího a prodávajícího. Jsou tu také různé druhy exkluzivity pro prodej a podobně.
Podle Meyera to všechno vede hlavně k tomu, že prodávající mají jen velmi malý vliv na to, jak a za kolik svou nemovitost nakonec prodají. Za jakých podmínek ji prodají, případně komu ji prodají.
„Makléř může hrát hru jak s prodávajícím, tak kupujícím. Tedy buď uměle snižovat atraktivitu nemovitosti a přesvědčovat o nutnosti prodat pod cenou, anebo naopak cenu šroubovat i v případě, kdy by už mohl pohodlně prodat a majitel by byl s výsledkem spokojený,“ říká pro FinTag.
Češi jdou po nemovitostech. Spoření na penzi je až na třetím místě
Osobně prý zažil i případy, kdy makléř nastavil tu cenu uměle nízko, aby si třeba nemovitost koupil sám nebo přes své příbuzné. Praxe ale ukazuje i případy, kdy makléři berou úplatky od kupujících, aby nemovitost neprodali někomu jinému. Samotní prodávající jsou pak „pátým kolem u vozu“. Stává se, že makléř i záměrně opomine některý z důležitých aspektů nebo informace překroutí, aby urychlil prodej. Prodávající pak musí po prodeji řešit nápravu situace, nebo dokonce kompenzaci.
„Smlouvy jsou u řady makléřů stavěné tak, aby kryly především jejich pozici. Teprve pak se věnují ošetření podmínek prodávajícího. A kupující už pak tahá za vůbec nejkratší kus provazu,“ vysvětluje dále Meyer.
Podle něj se to týká nejrůznějších smluvních pokut, vágně stanovených časových termínů ze strany makléře, ale třeba i toho, že makléř často sám není smluvní stranou, čímž se ze zodpovědnosti může vyvazovat.
Výše provize realitních makléřů zůstává velký problém
Meyer ale znovu upozorňuje, že základní problém z hlediska realitního trhu a působení makléřů na něm nyní spočívá ve výši provize. Říká, že jde o přežitek z 90. let.
„Čas, který makléř obecně stráví jednotlivými úkony, se díky digitálním nástrojům a online inzerci za posledních deset let zredukoval asi o 40 procent,“ vysvětluje.
Nicméně provize zůstává ve stále stejné výši jako v době před deseti lety. I proto podle něj není divu, že je v Česku tolik realitních zprostředkovatelů. Což potvrzují data Ministerstva pro místní rozvoj ČR. Z nich například plyne, že k pojištění realitního zprostředkování se podle zákona v roce 2022 registrovalo zhruba 9 000 fyzických osob a 3 000 právnických osob. Vázaných živností k poskytování realitních služeb bylo 17 500. Přitom ročně se v Česku prodá asi jen 90 tisíc rezidenčních nemovitostí.
Komentář: Jsou to i špinavé peníze, které zkreslují realitní trh
V mnoha případech se prodaly za výše uvedených podmínek. Tedy podmínek, za které tvrdě platí prodávající i kupující. Podle Meyera to ale není problém konkrétních realitních makléřů, ale současného nastavení podmínek realitního byznysu na trhu, který už sám trpí nedostatkem kvalitní nabídky za dobré ceny. Tyto podmínky podle jeho názoru realitnímu trhu neprospívají, naopak ho „betonují“ v podobě předražených a dále zdražujících nemovitostí při stále nízkých prodejích.
„Trh realitních zprostředkovatelů prošel za poslední dekádu neskutečným posunem. Je tu mnoho subjektů – ať firem, týmů nebo jednotlivců, kteří to dělají opravdu skvěle. Některé relikty ´devadesátek´ ale stále přetrvávají,“ uzavírá pro FinTag Hendrik Meyer.
Daniel Tácha